Дубай · 2026
Налоги и расходы при покупке недвижимости в Дубае
Разбираем все платежи сверх цены объекта: сбор DLD, регистрация, комиссия агента, ипотека и ежегодные расходы. С примером расчёта и порогом Golden Visa.
Рассчитать расходыДанные на июнь 2026. Перед сделкой уточняйте актуальные ставки.
Покупатель в Дубае часто смотрит только на цену квартиры, а потом получает сверху ещё 7-10% расходов. Это не ежегодный налог на недвижимость, а набор разовых и регулярных платежей: сбор DLD, регистрация, комиссия агента, ипотека, service charge, коммунальные платежи (DEWA) и housing fee. Ниже разбираем каждый по строкам, показываем пример расчёта и объясняем связь с порогом Golden Visa.
Какие расходы платит покупатель недвижимости в Дубае
Сверх цены объекта стоит закладывать ориентировочно 7-10%. Точная сумма зависит от того, новостройка это или вторичка, берёте ли вы ипотеку, и от комиссии агента и условий застройщика.
Расходы делятся на две группы: разовые при покупке и регулярные после неё. Разовые - это государственный сбор Dubai Land Department (DLD), регистрационные и административные сборы, комиссия агента и, при ипотеке, банковские платежи. Регулярные - service charge за обслуживание дома, коммунальные платежи и муниципальный housing fee.
- Сбор DLD: 4% от цены объекта (главный платёж).
- Регистрационный сбор: 2 000 или 4 000 AED плюс НДС.
- Комиссия агента: на вторичке обычно 2% плюс НДС, на новостройке для покупателя часто 0.
- Ипотека: регистрация залога 0,25% от суммы кредита плюс сборы банка.
- После покупки: service charge, коммунальные платежи и housing fee.
Есть ли налог на покупку недвижимости в Дубае
Классического ежегодного налога на владение недвижимостью в Дубае нет. Но при покупке платится государственный сбор DLD, а после покупки - регулярные расходы на обслуживание и муниципальный сбор.
Сбор DLD 4% часто называют «налогом на недвижимость», но юридически это регистрационный сбор при переходе права собственности, а не ежегодный налог на владение. Это разные вещи: сбор платится один раз при сделке, а не каждый год.
Ежегодного налога на недвижимость в Дубае нет. Но «бесплатного владения» тоже не бывает: есть service charge, коммунальные платежи и housing fee. Их закладывают в годовой бюджет.
Главный расход: сбор Dubai Land Department (DLD)
Сбор DLD за регистрацию продажи составляет 4% от цены объекта: по правилам это 2% с продавца и 2% с покупателя. На практике в большинстве сделок весь сбор 4% оплачивает покупатель, если это закреплено в договоре купли-продажи.
DLD - это Земельный департамент Дубая, который регистрирует право собственности. Сбор 4% - самый крупный платёж в сделке. Дополнительно взимаются фиксированные сборы: 250 AED за свидетельство о собственности (title deed), 250 AED за карту объекта (для квартиры), 10 AED knowledge fee и 10 AED innovation fee. Для квартиры это около 520 AED; точный набор зависит от типа недвижимости и порядка регистрации.
Регистрационные и административные сборы (Oqood, trustee, NOC)
Регистрационный сбор офиса-оператора (trustee) составляет 2 000 AED плюс НДС для объектов дешевле 500 000 AED и 4 000 AED плюс НДС для объектов от 500 000 AED.
При покупке новостройки (off-plan) покупатель обычно видит тот же сбор DLD 4%. Oqood - это система предварительной регистрации off-plan сделки в DLD, и сама по себе она обычно не означает отдельный «второй налог 4%» сверх сбора DLD. Но административные сборы и порядок оплаты могут отличаться по проектам, поэтому условия нужно проверять у застройщика до бронирования.
На вторичном рынке возникает NOC fee застройщика (разрешение на продажу) - часто в диапазоне 500-5 000 AED плюс НДС. Запрашивает его продавец как текущий собственник, а кто оплачивает - зависит от договорённостей сторон; на практике этот расход нередко перекладывают на покупателя.
Комиссия агентства: 2% плюс НДС, и когда её нет
На вторичном рынке стандартная комиссия агента - обычно 2% от цены плюс 5% НДС на саму комиссию. На первичном рынке комиссию покупателя часто оплачивает застройщик, поэтому для покупателя она может быть нулевой.
Комиссия агента - это рыночная практика, а не государственный сбор, поэтому единой ставки нет, но 2% плюс НДС - распространённый ориентир для вторички. На новостройке комиссию покупателя часто берёт на себя застройщик, и для покупателя она может быть нулевой, но это не универсальное правило: условия по комиссии нужно уточнять до бронирования и фиксировать письменно.
Расходы при покупке в ипотеку
При ипотеке DLD взимает сбор за регистрацию залога - 0,25% от суммы кредита. Банк отдельно может брать комиссию за оформление, оценку объекта и страховые платежи; их размер зависит от банка.
Ипотека в ОАЭ оформляется через аккредитованные местные банки, поэтому покупателю обычно нужен счёт в банке ОАЭ. Помимо регистрации залога 0,25%, при регистрации ипотеки берётся фиксированный сбор офиса-оператора (service partner / trustee, порядка нескольких тысяч AED плюс НДС), а банк отдельно берёт комиссию за оформление, оценку объекта и страховые платежи. Точные суммы и условия отличаются у разных банков.
Что меняется при ипотеке (дополнительно к расходам вторички)
| Дополнительный расход | Как считать |
|---|---|
| Регистрация залога (DLD) | 0,25% от суммы кредита |
| Сбор офиса-оператора (service partner) | фикс., несколько тысяч AED + НДС |
| Комиссия банка за оформление | зависит от банка |
| Оценка объекта | зависит от банка и оценщика |
| Страхование | зависит от банка и программы |
Без точных сумм: ипотечную смету считают по конкретной сделке и банку.
Считайте полную стоимость ипотеки заранее: к ставке по кредиту добавляются разовые банковские сборы и оценка. Мы помогаем подобрать объект и банк под вашу задачу.
Регулярные расходы после покупки: service charge, DEWA, housing fee
После покупки владелец платит service charge за обслуживание дома, коммунальные платежи (DEWA) и муниципальный housing fee. Это не налог, но эти расходы стоит закладывать в годовой бюджет.
Service charge
Service charge - плата за содержание общих зон. Она сильно зависит от здания, района, площади и инфраструктуры. Для предварительного бюджета можно использовать рыночный ориентир 3-30+ AED за квадратный фут в год, но это не официальная ставка: точную сумму проверяют по конкретному объекту через индекс service charge DLD/RERA (официальный инструмент проверки) или у управляющей компании.
Коммунальные платежи (DEWA)
DEWA - вода и электричество по счётчику плюс возвратный депозит при подключении. Сумма зависит от площади и потребления. Через тот же счёт DEWA начисляется и housing fee.
Housing fee
Классического ежегодного налога на владение недвижимостью, как в США или Европе, в Дубае нет. Но есть муниципальный housing fee - обычно 5% от оценочной годовой аренды объекта. Он начисляется через счёт DEWA: при сдаче в аренду его обычно платит арендатор, при собственном проживании - владелец.
Налоги в ОАЭ: НДС, подоходный, на прирост капитала и корпоративный
Для частного физического лица в ОАЭ обычно нет подоходного налога и налога на прирост капитала, в том числе при продаже личной недвижимости. НДС жилья при перепродаже, как правило, не возникает.
НДС
Первая поставка нового жилья в течение 3 лет после сдачи облагается НДС по ставке 0% - то есть покупатель фактически не платит НДС. Последующие сделки с жильём обычно освобождены от НДС. Это правило касается жилой недвижимости; коммерческая недвижимость, офисы и торговые помещения - отдельная категория, они облагаются НДС 5%.
Подоходный налог и налог на прирост капитала
В ОАЭ нет федерального подоходного налога для физических лиц, а для налоговых резидентов ОАЭ, как правило, не возникает и налога на прирост капитала, в том числе при продаже личной недвижимости. Но если покупатель остаётся налоговым резидентом другой страны, налоговые обязанности могут появиться там - это проверяют отдельно.
Корпоративный налог 9%
Обычное владение жильём частным лицом само по себе под корпоративный налог не подпадает. Он может возникать, если человек ведёт в ОАЭ предпринимательскую деятельность и проходит порог и условия налоговой службы (FTA). Если недвижимость используется в бизнес-структуре или оформлена на компанию, налоговая картина меняется - такие случаи лучше разбирать с налоговым консультантом отдельно.
Пример расчёта: сколько стоит купить квартиру за 2 000 000 AED
На вторичном рынке без ипотеки расходы сверх цены складываются примерно в 6-7% для объекта за 2 000 000 AED. С ипотекой и дополнительными услугами итог обычно ближе к 7-10%.
Пример: квартира 2 000 000 AED, вторичный рынок, без ипотеки
| Статья расхода | Ставка | Сумма, AED |
|---|---|---|
| Цена квартиры | - | 2 000 000 |
| Сбор DLD | 4% | 80 000 |
| Фиксированные сборы DLD (title deed, карта, knowledge, innovation) | фикс. | около 520 |
| Регистрационный сбор (trustee) | 4 000 + НДС | 4 200 |
| Комиссия агента (вторичка) | 2% + НДС | 42 000 |
| NOC застройщику (ориентир) | фикс. | около 1 050 |
| Итого сверх цены | около 6,4% | около 127 770 |
| Всё включено | - | около 2 127 770 |
Пример условный: вторичный рынок, без ипотеки. Суммы в дирхамах (AED); в долларах примерно по курсу около 3,67 AED за 1 $. На первичном рынке комиссия агента часто нулевая, при ипотеке добавляются банковские сборы. Точные суммы проверяйте на дату сделки.
Пришлите бюджет, тип объекта и цель покупки - посчитаем сбор DLD, регистрацию, комиссию, ипотечные и регулярные расходы по вашему сценарию.
Связь с Golden Visa и что важно иностранному покупателю
Для Golden Visa по недвижимости нужно владение одним или несколькими объектами стоимостью не менее 2 000 000 AED (около 545 000 $). С февраля 2026 подходят и объекты в ипотеке, и новостройки: стоимость подтверждают по оценке DLD, а для ипотечного объекта нужно согласие банка (NOC).
Многие покупатели целятся именно в порог 2 000 000 AED, чтобы вместе с недвижимостью получить долгосрочную резидентскую визу. Прежнее требование предоплаты 50% по новостройкам отменено в феврале 2026 - теперь в зачёт идёт полная стоимость объекта по контракту (Oqood) в DLD. Точные требования к документам и подтверждению стоимости зависят от типа объекта и эмирата, поэтому их проверяют перед подачей через ICP/GDRFA и DLD. Подробно условия мы разбираем на странице о Golden Visa ОАЭ.
Отдельный вопрос - налоговое резидентство покупателя. Если человек остаётся налоговым резидентом другой страны, включая Россию, доход от аренды или продажи зарубежной недвижимости может создавать обязанности по декларированию в стране резидентства. Нулевые налоги ОАЭ сами по себе эту обязанность не отменяют. Этот вопрос нужно отдельно проверить с налоговым консультантом.
Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Ставки, сборы и требования могут меняться. Перед покупкой, оформлением ипотеки или подачей на Golden Visa проверяйте актуальные условия через DLD, FTA, ICP/GDRFA и профильного консультанта.
Частые вопросы
Классического ежегодного налога на владение недвижимостью в Дубае нет. Но владелец платит регулярные расходы: service charge за обслуживание дома, коммунальные платежи и муниципальный housing fee.
Ориентировочно 7-10% сверх стоимости объекта. Точная сумма зависит от того, новостройка это или вторичка, берёте ли вы ипотеку, и от комиссии агента и условий застройщика.
По правилам DLD сбор делится: 2% продавец и 2% покупатель. На практике в большинстве сделок весь сбор 4% оплачивает покупатель, если стороны так договорились в договоре.
На первичном рынке комиссию покупателя часто оплачивает застройщик, поэтому для покупателя она может быть нулевой. На вторичном рынке обычно платится около 2% плюс НДС.
Это муниципальный сбор Дубая, обычно 5% от оценочной годовой аренды. Он начисляется через счёт DEWA: при сдаче в аренду его обычно платит арендатор, при собственном проживании - владелец.
Если вы остаётесь налоговым резидентом России (или другой страны), доход от аренды или продажи зарубежной недвижимости может требовать декларирования и уплаты налогов в стране резидентства. Нулевые налоги ОАЭ сами по себе эту обязанность не отменяют. Конкретику нужно уточнять у налогового консультанта.
Не менее 2 000 000 AED (около 545 000 $) в одном или нескольких объектах. С февраля 2026 подходят и объекты в ипотеке, и новостройки: стоимость подтверждают по оценке DLD, для ипотечного объекта нужно согласие банка (NOC). Точные условия проверяют через ICP/GDRFA и DLD.
Поможем посчитать расходы под вашу задачу
Подберём объект под бюджет или под порог Golden Visa и рассчитаем полную смету сделки - с учётом сборов, комиссии и ипотеки.