Налоги и расходы при покупке недвижимости в Дубае

Сверх цены объекта стоит закладывать ориентировочно 7-10%. Точная сумма зависит от того, новостройка это или вторичка, берёте ли вы ипотеку, и от комиссии агента и условий застройщика.

Расходы делятся на две группы: разовые при покупке и регулярные после неё. Разовые - это государственный сбор Dubai Land Department (DLD), регистрационные и административные сборы, комиссия агента и, при ипотеке, банковские платежи. Регулярные - service charge за обслуживание дома, коммунальные платежи и муниципальный housing fee.

• Сбор DLD: 4% от цены объекта (главный платёж).
• Регистрационный сбор: 2 000 или 4 000 AED плюс НДС.
• Комиссия агента: на вторичке обычно 2% плюс НДС, на новостройке для покупателя часто 0.
• Ипотека: регистрация залога 0,25% от суммы кредита плюс сборы банка.
• После покупки: service charge, коммунальные платежи и housing fee.

Классического ежегодного налога на владение недвижимостью в Дубае нет. Но при покупке платится государственный сбор DLD, а после покупки - регулярные расходы на обслуживание и муниципальный сбор.

Сбор DLD 4% часто называют «налогом на недвижимость», но юридически это регистрационный сбор при переходе права собственности, а не ежегодный налог на владение. Это разные вещи: сбор платится один раз при сделке, а не каждый год.

По правилам DLD сбор при регистрации продажи составляет 2% для продавца и 2% для покупателя. На практике в большинстве сделок покупатель оплачивает весь сбор 4%, если стороны так согласовали в договоре.

DLD - это управление земельных ресурсов Дубая, которое регистрирует право собственности. Его сбор - самый крупный платёж в сделке. Дополнительно взимаются фиксированные сборы: 250 AED за свидетельство о собственности (title deed), 10 AED knowledge fee, 10 AED innovation fee, а также сбор за карту объекта, размер которого зависит от типа недвижимости.

Регистрационный сбор офиса-оператора (trustee) составляет 2 000 AED плюс НДС для объектов дешевле 500 000 AED и 4 000 AED плюс НДС для объектов от 500 000 AED.

При покупке новостройки (off-plan) покупатель обычно видит тот же сбор DLD 4%. Oqood - это система предварительной регистрации сделки на новостройку, а не отдельный «второй налог 4%». Конкретные административные сборы зависят от проекта и условий застройщика.

На вторичном рынке может возникнуть NOC fee застройщика (разрешение на продажу) - часто в диапазоне 500-5 000 AED плюс НДС. Обычно его оформляет продавец, но фактическое распределение этих расходов зависит от договора.

На вторичном рынке стандартная комиссия агента - обычно 2% от цены плюс 5% НДС на саму комиссию. На первичном рынке комиссию покупателя часто оплачивает застройщик, поэтому для покупателя она может быть нулевой.

Комиссия агента - это рыночная практика, а не государственный сбор, поэтому единой ставки нет, но 2% плюс НДС - распространённый ориентир для вторички. Важно заранее уточнить, кто платит комиссию по конкретной сделке, и зафиксировать это в договоре.

При ипотеке DLD взимает сбор за регистрацию залога - 0,25% от суммы кредита. Банк отдельно может брать комиссию за оформление, оценку объекта и страховые платежи; их размер зависит от банка.

Ипотека в ОАЭ оформляется через аккредитованные местные банки, поэтому покупателю обычно нужен счёт в банке ОАЭ. Помимо регистрации залога 0,25%, в смету закладывают комиссию банка за оформление и оценку недвижимости - точные суммы и условия отличаются у разных банков.

После покупки владелец платит service charge за обслуживание дома, коммунальные платежи (DEWA) и муниципальный housing fee. Это не налог, но эти расходы стоит закладывать в годовой бюджет.

Service charge - плата за содержание общих зон. Она сильно зависит от здания, района, площади и инфраструктуры. Для предварительного бюджета можно ориентироваться на 3-30+ AED за квадратный фут в год, но точную сумму нужно проверять по конкретному объекту через индекс service charge DLD/RERA или у управляющей компании.

Housing fee - муниципальный сбор Дубая, обычно 5% от оценочной годовой аренды объекта. Он начисляется через счёт DEWA: при сдаче в аренду его обычно платит арендатор, при собственном проживании - владелец.

Для частного физического лица в ОАЭ обычно нет подоходного налога и налога на прирост капитала, в том числе при продаже личной недвижимости. НДС жилья при перепродаже, как правило, не возникает.

• НДС: первая поставка нового жилья в течение 3 лет после сдачи облагается по ставке 0%; последующие сделки с жильём обычно освобождены от НДС. Коммерческая недвижимость облагается НДС 5%.
• Подоходный налог и налог на прирост капитала: для частного физлица в ОАЭ их, как правило, нет.
• Корпоративный налог 9%: обычное владение жильём частным лицом сам по себе под него не подпадает. Он может возникать, если человек ведёт в ОАЭ предпринимательскую деятельность и проходит порог и условия налоговой службы (FTA).

Если недвижимость используется в бизнес-структуре или оформлена на компанию, налоговая картина меняется, и появляются корпоративные вопросы. Такие случаи лучше разбирать с налоговым консультантом отдельно.

На вторичном рынке без ипотеки расходы сверх цены складываются примерно в 6-7% для объекта за 2 000 000 AED. С ипотекой и дополнительными услугами итог обычно ближе к 7-10%.

Для Golden Visa по недвижимости требуется владение одним или несколькими объектами стоимостью не менее 2 000 000 AED (около 545 000 $). Условия по ипотечным объектам и подтверждению стоимости стоит проверять перед подачей.

Многие покупатели целятся именно в порог 2 000 000 AED, чтобы вместе с недвижимостью получить долгосрочную резидентскую визу. Требования к ипотечным объектам, документам и подтверждению стоимости могут зависеть от типа объекта и эмирата, поэтому их проверяют перед подачей через ICP/GDRFA и DLD. Подробно условия мы разбираем на странице о Golden Visa ОАЭ.

Отдельный вопрос - налоговое резидентство покупателя. Если человек остаётся налоговым резидентом другой страны, включая Россию, доход от аренды или продажи зарубежной недвижимости может создавать обязанности по декларированию в стране резидентства. Нулевые налоги ОАЭ сами по себе эту обязанность не отменяют. Этот вопрос нужно отдельно проверить с налоговым консультантом.