Dubai · 2026
Dubai’de gayrimenkul alımında vergi ve masraflar 2026
Mülk fiyatının üzerine eklenen her ödemeyi tek tek ele alıyoruz: DLD harcı, tescil, danışman komisyonu, ipotek ve düzenli giderler. Örnek hesap ve Golden Visa eşiğiyle.
Masrafları hesaplaVeriler Haziran 2026 itibarıyladır. İşlemden önce güncel oranları kontrol edin.
Dubai’de alıcılar çoğunlukla yalnızca daire fiyatına bakar ve sonra üstüne %7-10 daha masrafla karşılaşır. Bu, yıllık bir emlak vergisi değil, bir dizi tek seferlik ve düzenli ödemedir: DLD harcı, tescil, danışman komisyonu, ipotek masrafları, service charge, su ve elektrik (DEWA) ile konut harcı. Aşağıda her kalemi tek tek inceliyor, örnek bir hesap gösteriyor ve Golden Visa eşiğiyle bağlantıyı açıklıyoruz.
Dubai’de gayrimenkul alıcısı hangi masrafları öder
Mülk fiyatının üzerine yaklaşık %7-10 bütçeleyin. Kesin tutar; proje mi yeniden satış mı olduğuna, ipotek alıp almadığınıza, danışman komisyonuna ve geliştirici koşullarına bağlıdır.
Masraflar iki gruba ayrılır: alımda tek seferlik ve sonrasında düzenli. Tek seferlik masraflar devlete ödenen Dubai Land Department (DLD) harcı, tescil ve idari ücretler, danışman komisyonu ve ipotek halinde banka masraflarıdır. Düzenli masraflar bina için service charge, su ve elektrik faturaları ile belediye konut harcıdır.
- DLD harcı: mülk fiyatının %4’ü (ana ödeme).
- Tescil ücreti: 2.000 veya 4.000 AED artı KDV.
- Danışman komisyonu: yeniden satışta genelde %2 artı KDV, projede çoğu zaman alıcı için 0.
- İpotek: ipotek tescili kredi tutarının %0,25’i artı banka masrafları.
- Alımdan sonra: service charge, faturalar ve konut harcı.
Dubai’de gayrimenkul almanın bir vergisi var mı
Dubai’de mülk sahipliği üzerinden alınan klasik bir yıllık vergi yoktur. Ancak alımda devlete DLD harcını ödersiniz ve alımdan sonra düzenli bakım giderleri ile bir belediye harcı vardır.
%4’lük DLD harcına çoğu zaman "emlak vergisi" denir, ama hukuken bu, mülkiyet devrinin tesciline ilişkin bir harçtır, yıllık bir sahiplik vergisi değil. Bunlar farklı şeylerdir: harç her yıl değil, işlemde bir kez ödenir.
Dubai’de yıllık emlak vergisi yoktur. Ama "bedava sahiplik" de yoktur: service charge, faturalar ve konut harcı vardır. Bunları yıllık olarak bütçeleyin.
Ana masraf: Dubai Land Department (DLD) harcı
Satışın tescili için DLD harcı fiyatın %4’üdür: kurallara göre %2 satıcıdan, %2 alıcıdan. Uygulamada çoğu işlemde, satış sözleşmesinde kararlaştırılmışsa, %4’ün tamamını alıcı öder.
DLD, mülkiyeti tescil eden Dubai arazi idaresidir. %4 harç işlemdeki en büyük ödemedir. Üstüne sabit ücretler eklenir: tapu (title deed) için 250 AED, mülk haritası için (daire için) 250 AED, 10 AED bilgi (knowledge) harcı ve 10 AED inovasyon (innovation) harcı. Daire için bu yaklaşık 520 AED’dir; kesin liste mülk tipine ve tescile bağlıdır.
Tescil ve idari ücretler (Oqood, trustee, NOC)
Trustee (servis ortağı) tescil ücreti, 500.000 AED altındaki mülkler için 2.000 AED artı KDV, 500.000 AED’den itibaren ise 4.000 AED artı KDV’dir.
Projeden (off-plan) alırken alıcı genelde aynı %4 DLD harcını görür. Oqood, bir proje işlemini DLD’de ön tescil sistemidir ve kendi başına genelde DLD harcının üstüne ayrı bir "ikinci %4 vergi" anlamına gelmez. Ama idari ücretler ve ödeme sırası projeye göre değişebilir, bu yüzden koşullar rezervasyondan önce geliştiriciyle kontrol edilmelidir.
Yeniden satış piyasasında bir geliştirici NOC ücreti (satış için itirazsızlık belgesi) vardır - genelde 500-5.000 AED artı KDV aralığında. Satıcı bunu mevcut malik olarak talep eder ve kimin ödeyeceği tarafların anlaşmasına bağlıdır; uygulamada bu masraf çoğu zaman alıcıya kaydırılır.
Danışman komisyonu: %2 artı KDV ve ne zaman olmadığı
Yeniden satış piyasasında standart danışman komisyonu genelde fiyatın %2’si artı komisyonun kendisi üzerinden %5 KDV’dir. Birincil piyasada alıcı komisyonunu çoğu zaman geliştirici öder, bu yüzden alıcı için sıfır olabilir.
Danışman komisyonu bir devlet ücreti değil piyasa uygulamasıdır, bu yüzden tek bir oran yoktur, ama %2 artı KDV yeniden satış için yaygın bir referanstır. Projede geliştirici alıcı komisyonunu çoğu zaman karşılar, bu yüzden alıcı için sıfır olabilir, ama bu evrensel bir kural değildir: komisyon koşulları rezervasyondan önce teyit edilmeli ve yazılı hale getirilmelidir.
İpotekle alımda masraflar
İpotekte DLD bir ipotek tescil ücreti alır - kredi tutarının %0,25’i. Banka ayrıca bir düzenleme ücreti, ekspertiz ve sigorta talep edebilir; tutarları bankaya bağlıdır.
BAE’de ipotek onaylı yerel bankalar üzerinden düzenlenir, bu yüzden alıcının genelde bir BAE banka hesabına ihtiyacı olur. %0,25 ipotek tescilinin üstüne, tescilde sabit bir trustee (servis ortağı) ücreti uygulanır (birkaç bin AED artı KDV mertebesinde) ve banka ayrıca düzenleme, ekspertiz ve sigorta için ücret alır. Kesin tutarlar ve koşullar bankalar arasında değişir.
İpotekle ne değişir (yeniden satış masraflarına ek olarak)
| Ek masraf | Nasıl hesaplanır |
|---|---|
| İpotek tescili (DLD) | kredi tutarının %0,25’i |
| Trustee (servis ortağı) ücreti | sabit, birkaç bin AED + KDV |
| Banka düzenleme ücreti | bankaya bağlı |
| Mülk ekspertizi | bankaya ve ekspere bağlı |
| Sigorta | bankaya ve poliçeye bağlı |
Kesin rakam yok: ipotek bütçesi her işleme ve bankaya göre hesaplanır.
İpoteğin tüm maliyetini önceden hesaplayın: kredi faizinin üstüne tek seferlik banka ücretleri ve ekspertiz eklenir. Hedefinize uygun bir mülk ve banka seçmenize yardımcı oluyoruz.
Alımdan sonra düzenli giderler: service charge, DEWA, konut harcı
Alımdan sonra malik bina için service charge, su ve elektrik faturalarını (DEWA) ve belediye konut harcını öder. Bunlar vergi değildir, ama yıllık olarak bütçelenmelidir.
Service charge
Service charge, ortak alanların bakımı için alınan ücrettir. Binaya, bölgeye, alana ve olanaklara göre büyük ölçüde değişir. Ön bütçe için yılda metrekare (sq ft) başına 3-30+ AED gibi bir piyasa referansı kullanabilirsiniz, ama bu resmi bir oran değildir: kesin tutar her mülk için DLD/RERA service charge endeksi (resmi doğrulama aracı) üzerinden ya da yönetim şirketiyle kontrol edilir.
Faturalar (DEWA)
DEWA, sayaca göre su ve elektrik artı bağlantıda iade edilebilir bir depozitodur. Tutar bölgeye ve tüketime bağlıdır. Konut harcı da aynı DEWA hesabı üzerinden faturalandırılır.
Konut harcı
Dubai’de ABD veya Avrupa’daki gibi mülk sahipliği üzerinden alınan klasik bir yıllık vergi yoktur. Ama bir belediye konut harcı vardır - genelde mülkün tahmini yıllık kirasının %5’i. DEWA hesabı üzerinden faturalandırılır: mülk kiraya verildiğinde genelde kiracı, malik oturduğunda ise malik öder.
BAE’de vergiler: KDV, gelir, sermaye kazancı ve kurumlar
BAE’de bir gerçek kişi için genelde gelir vergisi ve sermaye kazancı vergisi yoktur, kişisel mülkün satışı dahil. Konut yeniden satışında KDV genelde doğmaz.
KDV
Yeni konutun tamamlanmasından sonraki 3 yıl içindeki ilk teslimi KDV için sıfır oranlıdır - yani alıcı fiilen KDV ödemez. Sonraki konut işlemleri genelde KDV’den muaftır. Bu kural konuta uygulanır; ticari mülk, ofis ve perakende ayrı bir kategoridir ve %5 KDV’ye tabidir.
Gelir vergisi ve sermaye kazancı vergisi
BAE’de federal kişisel gelir vergisi yoktur ve BAE vergi mukimleri için genelde sermaye kazancı vergisi de yoktur, kişisel mülkün satışı dahil. Ama alıcı başka bir ülkenin vergi mukimi olarak kalırsa, orada vergi yükümlülükleri doğabilir - bu ayrıca kontrol edilir.
Kurumlar vergisi %9
Bir gerçek kişinin bir evi olağan sahipliği başlı başına kurumlar vergisine girmez. Bir kişi BAE’de iş yürütür ve vergi idaresinin (FTA) eşik ve koşullarını aşarsa doğabilir. Mülk bir iş yapısında kullanılıyor ya da bir şirket tarafından tutuluyorsa vergi tablosu değişir - bu tür durumları bir vergi danışmanıyla ayrıca görüşmek en iyisidir.
Örnek hesap: 2.000.000 AED’lik bir daire almak ne kadara mal olur
Yeniden satış piyasasında ipoteksiz, 2.000.000 AED’lik bir mülk için fiyatın üstüne eklenen masraflar yaklaşık %6-7’dir. İpotek ve ek hizmetlerle toplam genelde %7-10’a yakındır.
Örnek: 2.000.000 AED daire, yeniden satış piyasası, ipoteksiz
| Masraf kalemi | Oran | Tutar, AED |
|---|---|---|
| Daire fiyatı | - | 2.000.000 |
| DLD harcı | %4 | 80.000 |
| Sabit DLD ücretleri (tapu, harita, knowledge, innovation) | sabit | yaklaşık 520 |
| Tescil ücreti (trustee) | 4.000 + KDV | 4.200 |
| Danışman komisyonu (yeniden satış) | %2 + KDV | 42.000 |
| Geliştirici NOC (referans) | sabit | yaklaşık 1.050 |
| Fiyatın üstüne toplam | yaklaşık %6,4 | yaklaşık 127.770 |
| Her şey dahil | - | yaklaşık 2.127.770 |
Örnek niteliğinde: yeniden satış piyasası, ipoteksiz. Tutarlar dirhem (AED) cinsindendir; dolar olarak kabaca 1 $ = yaklaşık 3,67 AED üzerinden. Birincil piyasada danışman komisyonu çoğu zaman sıfırdır; ipotekle banka ücretleri eklenir. Kesin tutarları işlem tarihinde kontrol edin.
Bütçenizi, mülk tipini ve alım hedefinizi gönderin - senaryonuza göre DLD harcını, tescili, komisyonu, ipoteği ve düzenli giderleri hesaplayalım.
Golden Visa ile bağlantı ve yabancı alıcı için önemli olan
Gayrimenkulle Golden Visa için değeri en az 2.000.000 AED (yaklaşık 545.000 $) olan bir veya birkaç mülke sahip olmak gerekir. Şubat 2026’dan itibaren ipotekli mülkler ve projeler de uygundur: değer DLD ekspertiziyle teyit edilir, ipotekli mülk için banka onayı (NOC) gerekir.
Birçok alıcı, mülkle birlikte uzun süreli oturma vizesi almak için tam da 2.000.000 AED eşiğini hedefler. Projeler için eski %50 peşinat koşulu Şubat 2026’da kaldırıldı - artık DLD’deki tam sözleşme değeri (Oqood) sayılır. Belgeler ve değer teyidi için kesin koşullar mülk tipine ve emirliğe bağlıdır, bu yüzden başvurudan önce ICP/GDRFA ve DLD üzerinden kontrol edilir. Koşulları BAE Golden Visa sayfasında ayrıntılı anlatıyoruz.
Ayrı bir konu da alıcının vergi mukimliğidir. Bir kişi başka bir ülkenin (Rusya dahil) vergi mukimi olarak kalırsa, yabancı mülkün kiraya verilmesinden veya satışından elde edilen gelir, mukim olunan ülkede beyan yükümlülüğü doğurabilir. BAE’deki sıfır vergiler bu yükümlülüğü kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bu, bir vergi danışmanıyla ayrıca kontrol edilmelidir.
Bu içerik yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki, vergisel veya yatırım danışmanlığı niteliği taşımaz. Oranlar, ücretler ve koşullar değişebilir. Satın almadan, ipotek düzenlemeden veya Golden Visa başvurusu yapmadan önce güncel koşulları DLD, FTA, ICP/GDRFA ve uzman bir danışmanla kontrol edin.
Sıkça sorulan sorular
Dubai’de mülk sahipliği üzerinden alınan klasik bir yıllık vergi yoktur. Ama malik düzenli giderleri öder: bina için service charge, faturalar ve belediye konut harcı.
Mülk fiyatının üstüne kabaca %7-10. Kesin tutar; proje mi yeniden satış mı olduğuna, ipotek alıp almadığınıza, danışman komisyonuna ve geliştirici koşullarına bağlıdır.
DLD kurallarına göre harç bölünür: %2 satıcı, %2 alıcı. Uygulamada çoğu işlemde, taraflar sözleşmede öyle kararlaştırmışsa, %4’ün tamamını alıcı öder.
Birincil piyasada alıcı komisyonunu çoğu zaman geliştirici öder, bu yüzden alıcı için sıfır olabilir. Yeniden satış piyasasında ise genelde %2 artı KDV’dir.
Dubai’de bir belediye harcıdır, genelde tahmini yıllık kiranın %5’i. DEWA hesabı üzerinden faturalandırılır: kiraya verildiğinde genelde kiracı, malik oturduğunda ise malik öder.
Rusya’nın (veya başka bir ülkenin) vergi mukimi olarak kalırsanız, yabancı mülkün kiraya verilmesinden veya satışından elde edilen gelir, mukim olunan ülkede beyan ve vergi gerektirebilir. BAE’deki sıfır vergiler bu yükümlülüğü kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ayrıntılar bir vergi danışmanıyla kontrol edilmelidir.
Bir veya birkaç mülkte en az 2.000.000 AED (yaklaşık 545.000 $). Şubat 2026’dan itibaren ipotekli mülkler ve projeler de uygundur: değer DLD ekspertiziyle teyit edilir, ipotek için banka onayı (NOC) gerekir. Kesin koşullar ICP/GDRFA ve DLD üzerinden kontrol edilir.
Hedefinize göre masrafları hesaplamanıza yardımcı olalım
Bütçenize veya Golden Visa eşiğine uygun bir mülk bulur ve işlemin tüm maliyetini - ücretler, komisyon ve ipotek dahil - hesaplarız.